부동산 경착륙과 거래량가뭄을 해소하기 위하여 부동산 규제를 연이어 풀고 있다. 규제지역 대거 해제뿐만이 아니라 대출에 대한 완화 그리고 세금에 대한 완화 또한 지속되고 있는데 과연 시장은 어떻게 움직일까?
명확한 타깃. 둔촌주공!
우선 항상 나오는 뉴스소재인 둔촌주공. 시장에서는 둔촌주공이 미분양이 나게 되면 당연히 그 파급력이 전국 부동산으로 이어질 것을 인지하고 있다. 하지만 둔촌주공의 미분양 불안감이 증대되면서 정부는 파격적인 규제해제를 선보였다. 규제지역 해제와 더불어 실거주의무 삭제, 전매제한 대폭 완화, 중도금대출 기준 삭제. 이로서 둔촌주공에 존재하던 대부분의 리스크가 사라져 버렸다.
둔촌주공은 완판될 수 있을까?
둔촌주공은 입지가 상당히 좋은 편이다. 9호선과 5호선을 끼고 있으며 학군 또한 괜찮은 편이며 바로 옆에는 올림픽공원과 일자산이 있어서 녹지환경 또한 우수하다. 교통, 학군, 녹지 세 가지를 만족할 수 있으며 사람들이 항상 선호하는 대단지 신축아파트다. 그런데 전용 84㎡ 기준 분양가 12억대라면 완판 될 수밖에 없다. 인근지역인 송파 헬리오시티와 비교 시 입지는 살짝 떨어지나 헬리오시티의 최저가 16억 5천과 비교하면 현재 적정시세를 14억대로 볼 수 있을 것 같다. 우선 안전마진이 조~금은 있으며, 중도금대출이 가능하기 때문에 계약금만 있으면 된다. 현재가 저점 근처라고 가정해 보았을 때 계약금정도로 둔촌주공을 가져가느냐, 약 10억 이상의 현금을 들여 헬리오시티를 가져가느냐 선택을 할 수 있다.
일단 결론은 완판된다!
정당계약에서는 일부 미계약자가 나올 수 있지만, 무순위청약에서는 상당한 경쟁률로 완판이 될 듯하다. 왜일까? 이는 당장 입주가 아니라는 크나큰 장점이 있다. 현재 서울의 전세가격은 급락을 거듭하고 있다. 특히나 23년은 개포와 반포의 대단지 입주로 인하여 하방압력을 지속적으로 받을 것이고, 금리 또한 23년 내에 인하되기는 요원한 상태이다.
하지만 둔촌주공의 경우 2025년 1월이 예상된다. 아직 2년이 남아있는 것이다. 2년 뒤에는 지금보다 전세가격이 높아질 수밖에 없기 때문에 전세보증금을 통해 잔금을 치르기가 훨씬 더 수월해진다. 즉, 투자금 자체가 적게 들어간다는 점이다. 금리는 2년 뒤면 지금보다는 내려갈 수밖에 없고, 금리가 내려가면 서울 주요입지들의 전세가격은 당연히 올라갈 수 밖에 없다. 전세가격이 올라간다면 투자자들은 입주 시 잔금에 대한 리스크가 크게 내려갈 것이다.
그러면 지금 투자자들은 헬리오시티를 현금 8~9억을 들여서 살까 둔촌주공을 2~3억을 들여서 계약할까? 당연히 둘 다 선택을 할 수 있는 상황이면 둔촌주공을 할 것이다. 중도금대출이 불가하면 당연히 헬리오시티 쪽으로 기울겠지만 그렇지 않다는 것. 심지어 1 주택 비과세 거주요건도 사라졌고, 거주의무도 사라졌다. 25년에 전세를 놓고 27년에 비과세로 매도도 가능하다면?
[둔촌주공 84㎡]
총 투자금 약 4~5억
(25년 전세 8억) 보수적으로 설정
[헬리오시티 84㎡]
총 투자금 약 8~9억
(23년 전세 약 8억)
둘 중 선택을 해야 한다면 투자자라면 둔촌주공을 선택하지 않을까? 그리고 헬리오시티가 오르면 똑같이 둔촌주공도 오른다. 헬리오시티가 3억 둔촌주공이 2억~2억 5천 정도 오른다면 투자수익률은 비교가 안될 것이다. 결국 둔촌주공은 빠르게 완판 된다.
집값은 그러면 오를까?
아무튼! 이야기가 길어졌지만 둔촌주공은 현재 모든 리스크가 사라져 완판이 될 수밖에 없는 상황이다. 대중들은 지금보다 집값이 더 떨어지길 원하지만 정부는 부동산경기침체는 곳 국내 전체의 경기침체로 이어지기 때문에 손 놓고 있을 수가 없는 현실이다. 당장에 거래가 부족해 지방세인 취득세 또한 굉장히 부족한 상태이기 때문이다. 거래량은 늘리되 더 이상 큰 하락이 없도록 한다? 결국 바닥은 23년 중에 형성될 수밖에 없다. 어떤 전문가들은 4년에서 5년간 하락을 예상한다는데. 4년에서 5년 뒤를 예측할 수 있는 전문가는 없다고 생각한다. 그러면 경제의 신이 되지 않을까?
집값이 오르기 위해서는 전제조건이 필요하다고 본다. 전세가격 상승. 거래량 폭등. 이 두 가지를 만족하면 오를 수 밖에 없다고 본다. 하지만 올해는 전세가격 상승을 바라보기 힘들다. 전세가격과 크게 맞물려 있는 전세대출금리가 당장 내려가지 않기 때문이다. 금리가 내려가야지 전세대출을 더 받을 것이고, 시장에 자금이 전세로 유입이 되면 상승을 하니까 말이다. 다만, 거래량 상승은 될 수 밖에 없을 것이다. 세상에는 무주택자만 있는 게 아니기 때문이다. 실수요자들이 있으니까. 1 주택자들은 보통 팔고 무주택자로 돌아가지는 않는다. 내 걸 팔고 다른 집을 사는 경우가 대다수이니까. 그래서 하락장이든 상승장이든 갈아타는 실수요자는 반드시 존재한다. 22년의 시장이 정상을 한참 벗어났을 뿐. 내 집이 팔려야지 다른 동네로 갈아타던지 하는데 그게 아니니까 말이다.
규제들이 빠르게 완화되고 금리가 정점에 달했다는 인식들이 생기기 시작하면 가장 먼저 움직이는 사람은 다주택자와 투자자다. 완화된 세금조건과, 레버리지가 쉬운 환경이 조성되면 무주택자도 1 주택자도 아닌 다주택자와 투자자가 가장 먼저 주택을 구입하기 시작한다. 그러면 갈아타고 싶은 1 주택자의 매물들이 소화될 것이고, 1주택자 또한 본인 집을 매도 후 새로운 집을 구입하게 된다. 이렇게 연쇄적으로 거래량이 증가하게 되는데 일부 거래량이 몰리며 수요가 집중되는 곳들이 먼저 상승을 하게 된다. 1 급지 및 저평가된 지역들이다. 하지만 2023년에는 거래가 폭발적으로 상승하기는 어려울 것이며 점진적으로 거래량이 늘어나지 않을까 싶다. 연준에서 금리인하를 생각보다 빠르게 시작하면 또 모를까.
많이 돌아왔다. 2023년 집값은 서울 집값은 현재 상태에서 보합정도로 마무리될 듯하다. 현재 많은 단지들이 전세가율 40~50% 정도를 보이고 있으며, 지금보다 전셋값이 큰 폭으로 하락하긴 어려울 것이기 때문이다. 이미 대부분 3년 전 전세가격까지 돌아온 상태이다. 그동안 물가와 임금은 모두 크게 상승했고, 3년 전에는 공급이 너무 많은 상태였으나 지금은 강남 서초의 대단지 빼고는 많다고 보긴 어렵기 때문이다.
오늘은 머리를 정리할 겸 부동산 가격에 대한 개인적인 생각을 적어봤다. 한 가지 분명한 것은 부자들은 대중들이 부동산을 외면하는 시기에 산다는 것이다. 언론이나 방송에서 나오는 자극적인 기사들에 휩쓸리기보다는 부자들의 생각과 행동을 주의 깊게 살펴봐야 할 시기가 아닐까?